성수4구역 '번갯불 유찰' 합리적 의구심...조합은 왜 그렇게 서둘렀을까?

성수4지구 조감도. 조합 제공

서울 성동구 성수전략정비구역 4지구(성수4지구)가 조합의 ‘초스피드’ 유찰 및 2차 입찰 공고 사태로 홍역을 앓고 있다. 대우건설과 롯데건설이 나란히 1차 입찰에 참여한 가운데, 조합 측이 충분히 검증할 시간도 없이 유찰을 결정한 뒤 곧바로 2차 입찰 공고를 냈다는 것이다. 업계는 서로 간의 잘잘못을 떠나 조합 집행부가 모든 과정을 지나치게 서두르고 있다는 데 뜻을 같이하는 분위기다.


번갯불에 콩 볶는 성수4지구 조합

10일 정비업계에 따르면 조합은 지난 9일 1차 입찰을 마감했다. 예상대로 대우건설과 롯데건설이 참여하면서 2파전이 예상됐다. 그러나 조합은 이튿날인 10일 대우건설이 흙막이·전기·통신·구조·조경·소방·기계·부대토목 분야 세부 도면을 제출하지 않았다며 유찰을 선언했다.

대우건설은 즉각 반발했다. 대우건설 측은 “성수4지구 입찰 지침과 입찰 참여 안내서에 따르면 대안설계 계획서(설계도면 및 산출내역서 첨부)만 제출하도록 요구하고 있다”며 “분야별 세부 도서 제출 의무는 명시돼 있지 않다”고 밝혔다.

국토교통부 지침은 시공자 선정 입찰을 실시설계 이전 단계로 규정하고, 개념 설계와 공사비, 사업 수행 능력 등을 중심으로 평가하도록 하고 있다. 대우건설 측은 “법원이 과거 정비사업 시공자 선정 과정에서 일부 설계 도서 미제출을 이유로 입찰 자격을 제한하는 것은 신중해야 한다는 판단을 내린 바 있다”며 조합 측에 유감을 표했다.

조합의 ‘무리수’는 또 있었다. 성수4지구 조합은 1차 유찰 발표와 함께 2차 입찰을 공지했다. 2차 현장설명회는 9일 뒤인 오는 19일, 입찰 마감일은 오는 4월 6일로 잡았다. 1조 원 이상의 사업비가 투입되는 재개발 사업으로서는 일정이 지나치게 촉박하다는 지적이 나오는 이유다.

실제로 성동구청은 조합의 1차 유찰 및 2차 입찰 공고 과정에 절차상 문제가 있다고 보고 행정지도를 내렸다. 결국 조합은 2차 입찰 공지를 돌연 취소하고, 1차 유찰 과정을 다시 살펴보는 시간을 갖기로 한 것으로 전해진다.

정영보 조합장이 이끄는 집행부, 충분한 설명해야

일각에서는 조합 집행부가 롯데건설과의 수의계약을 염두에 두고 빠른 유찰과 2차 입찰을 추진해 의도적으로 경쟁입찰을 피하려 한 것 아니냐는 의혹도 제기된다.

수의계약은 재개발·재건축 조합이 시공사를 공개 경쟁입찰로 선정하지 않고, 특정 건설사 1곳과 직접 계약을 체결하는 방식을 말한다. 일반적으로 사업성이 낮거나 수익성이 부족해 건설사들의 참여가 저조한 사업장에서 활용된다.

그러나 성수4지구는 강남 압구정 맞은편이라는 입지에 더해 총공사비가 1조3628억 원에 달하는 핵심 사업장이다. 대우건설과 롯데건설 모두 프리미엄 아파트 조성을 내세우며 적극적인 의지를 보인 배경이다. 통상 조합은 복수의 건설사를 경쟁시키며 조건을 비교·검토하는 과정을 거친다. 조합 집행부가 건설사들이 제시한 조건을 하나하나 따져보며 충분한 시간을 갖는 이유다. 하지만 성수4지구 조합은 유찰과 2차 입찰 공고, 돌연 취소까지 이례적으로 빠른 행보를 보였다는 것이 도시정비업계의 공통된 시선이다.

도시정비업계 한 관계자는 “조합은 통상 건설사 간 경쟁을 통해 더 나은 조건을 끌어내려 한다”며 “대우건설을 배제한 채 성수4지구 조합이 롯데건설과의 수의계약을 추진하고 있는 것 아니냐는 합리적 의심이 나온다”고 말했다.

절차적 정당성 문제도 제기된다. 조합이 유찰을 결정하는 과정에서 이사회나 대의원회 등 내부 의결 절차를 거쳤는지 여부가 확인되지 않고 있어서다. 시공자 선정은 사업 수익성과 조합원 부담에 직접적인 영향을 미치는 핵심 사안으로, 주요 결정은 내부 의결기구를 통해 이뤄지는 것이 일반적이다.

정비사업 전문가는 “입찰 유효성 판단은 조합의 재량 영역이지만, 그 재량 역시 정관과 절차 범위 안에서 행사돼야 한다”며 “이사회나 대의원회 의결 없이 유찰을 결정했다면 향후 절차 위반 논란이 발생할 수 있다”고 지적했다.

응급의학과 의사인 정영보 조합장이 이끄는 성수4지구 조합은 2024년 2월 정원오 성동구청장과 만남에서 윤리캠페인을 진행한다고 밝힌 바 있다. 정원오 구청장은 이 자리에서 "문제가 생길 수 있는 재개발 사업에서 조합이 스스로 나서 윤리캠페인을 진행하고, 조합원과 업체의 자율적인 참여를 유도하는 것은 매우 환영할 일"이라며 반겼다. 

업계 관계자는 "집행부 중심이 아닌 다수의 조합원들이 여러 업체들의 조건을 두루 살펴보고 검토할 충분한 시간을 주는 것이 필요하다"며 "이례적인 초스피드 유찰과 입찰 공고, 돌연 취소에 대한 의구심을 조합 집행부가 설명해야 할 것"이라고 말했다. 

본지는 밤 늦게까지 조합 측에 연락을 취했으나 끝내 연결이 되지 않았다.