'다음주 청약' 대박과 참패 사이에…논란의 둔촌주공

1일 서울 강동구 둔촌동 일원에 문을 연 둔촌주공아파트 견본주택에서 시민들이 입장을 기다리고 있다. 연합뉴스

 
 
단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공)이 다음 주 청약을 시작한다. 총 1만2032세대의 매머드급 단지이고, 서울 요지에 있어 청약에 관심있는 이들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 그러나 일부에서는 가파른 금리 인상 및 중도금 대출 요건, 둔촌주공을 둘러싼 각종 잡음으로 흥행에 물음표를 찍기도 한다. 
 
흥행 신화 쓸까   

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1일 한국부동산원 청약 홈에 따르면 둔촌주공은 오는 5일 특별공급, 6일 일반분양 접수를 한다. 
둔촌주공은 무주택자는 물론 '갈아타기'를 희망하는 수요에도 상당히 매력적인 단지로 꼽힌다. 지하 3층~지상 35층으로 총 85개 동으로 구성됐고, 총 1만 2032가구 중 4786가구가 일반분양 대상이다. 국내 최대 규모이고, 강동구에 있지만 송파구 생활권도 누릴 수 있다. 특히 올림픽공원과 인접해 있어서 주거 만족도가 높을 것으로 분석된다. 이 밖에도 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 등 시공능력평가 10위권 안에 드는 4개의 대형 건설사가 시공에 참여해 기대를 모은다.    
문제는 분양가다. 금리가 가파르게 오르고, 중도금 대출 요건에 묶여 청약에 제약이 따를 것으로 분석된다. 
둔촌주공의 분양가는 전용 29㎡ 4억9300만~5억2340만원, 39㎡ 6억7360만~7억1520만원, 49㎡ 8억2970만~8억8100만원, 59㎡ 9억7940만~10억6250만원, 84㎡ 12억3600만~13억2040만원으로 결정됐다. 
이 가운데 중도금을 대출받을 수 있는 세대는 59㎡ 이하의 세대다. 정부가 중도금 대출의 한도를 분양가 12억원으로 올렸기 때문이다.  
그러나 흔히 '국민 평형'으로 불리는 84㎡는 분양가가 12억원을 넘기면서 중도금 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 내년 1월 계약 전까지 계약금(분양가의 20%)을 대출할 수도 없다. 분양가상한제 적용에 따른 2년 실거주 의무에 8년간 전매가 제한되기도 한다. 현재로써는 전세 세입자를 얻어 잔금을 낼 수 없는 상태다. 
둔촌주공 분양을 원하는 청약자들은 벌써 두 축으로 갈리는 모양새다.  
청약 당첨자들은 계약금 20%를 분양 직후 낸 뒤 60% 중도금을 약 1년간 내야 한다. 상대적으로 높은 분양가에 고금리로, 분양을 원할 경우 현금 보유가 40%는 돼야 대출을 버틸 수 있다는 것이 업계의 분석이다. 현금 보유가 많지 않은 젊은 세대는 59㎡ 이하에, 중도금 대출에서 자유로운 현금 부자들은 84㎡ 이상 평수에 몰릴 것으로 보인다. 
 
공사비·주방뷰·복도식까지 논란  

1일 서울 강동구 둔촌동 일원에 문을 연 둔촌주공아파트 견본주택에서 방문객들이 분양 상담을 하고 있다. 연합뉴스

 
청약자들의 큰 관심을 받는 둔촌주공은 각종 논란의 중심에 서 왔다.  
지난해 5월 새 집행부와 시공사업단 간 공사비 증액 갈등 끝에 공사가 186일 동안 멈췄다. 결국 조합은 1조원 이상 늘어난 공사비용을 부담하면서 갈등을 봉합했다. 
일부 세대의 이른바 '주방뷰' 논란으로도 시끄러웠다. 
전용면적 84㎡E와 59㎡C 타워형 타입의 주방 창문 거리는 3m에 불과하다. 전체 일반분양 물량 4786가구 가운데 84㎡E는 563가구, 59㎡C는 149가구다. 두 타입을 합치면 일반 공급물량의 14.8%를 차지한다. 해당 유형에 관심이 있는 청약자들은 부동산 온라인 커뮤니티에 "앞집 요리하는 모습이 바로 다 보일 수 있다. 조합원만 좋은 물건을 가져가고, 청약자들은 남은 것을 파는 것인가"라며 불만을 터뜨렸다. 시공사는 "주방 환기를 위한 작은 창문"이라며 진화에 나섰지만, 당첨과 동시에 큰 지출을 해야 하는 청약자들은 수긍하지 못하는 분위기다. 
소형평수에 몰린 복도식 구조도 구설에 올랐다. 29㎡, 39㎡, 49㎡가 신축 단지에서는 보기 힘든 복도식으로 설계돼 상품성이 떨어진다는 것이다. 복도식 아파트란 같은 층에 여러 세대가 기다란 복도를 공용으로 사용하는 형태다. 세대별 공유해야 하는 엘리베이터 숫자가 계단식과 비교해 적다. 또 소음과 사생활 보호에 취약하다는 평가를 받는다. 
설상가상 민주노총 공공운수노조 화물연대본부(화물연대)가 총파업에 들어가면서 래미콘도 멈춰섰다. 둔촌주공 역시 시멘트 운송을 받지 못해 공사를 제대로 진행하지 못하면서 공사 기간도 늘어나고 있다. 
둔촌주공 청약은 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당 지역, 7일 1순위 기타 지역, 8일 2순위 접수로 진행된다. 당첨자는 같은 달 15일에 발표되며, 정당 계약은 2023년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다.
업계 관계자는 "둔촌주공 견본주택은 청약자들의 높은 관심 속에서 추가 예약을 받을 정도로 방문자가 많았다. 인근인 송파 헬리오시티와 비교해도 수억 원의 시세 차익이 가능할 것"이라면서도 "결국 흥행의 핵심 키는 금리다. 둔촌주공이 고금리 속에 전매 제한, 공사비와 설계까지 각종 잡음을 뚫을 가치가 있을지는 다음 주에 알게 될 것"이라고 말했다.  
 
서지영 기자 [e-mail]