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올 상반기 KB부동산 인기 단지 1~2위 휩쓴 곳은

KB국민은행의 부동산 정보 플랫폼 KB부동산은 올해 상반기 인기 단지 순위를 7일 발표했다. 지난 1월부터 6월까지 KB부동산 플랫폼을 방문한 고객이 가장 많이 검색한 단지를 집계했다.상반기 인기 단지 1위는 서울 송파구 가락동 헬리오시티다. 총 9510세대로 우리나라 아파트 중 세대 수가 가장 많은 단지다.대형 단지인 만큼 KB부동산이 발표하는 각종 단지 랭킹 1위를 휩쓸고 있다. 헬리오시티의 KB시세를 총 합산한 금액은 6월 기준 15조5100억원으로, 시세 총액 1위를 차지했다.단지 규모가 크고 아파트 값이 비싼 상위 50개 아파트를 선정한 'KB선도아파트 50'순위에서도 1위를 꿰찼다.2위는 서울 송파구 잠실동 잠실엘스다. 5678세대 규모로 송파구에서 가락동 헬리오시티와 신천동 파크리오에 이어 세 번째로 세대 수가 많은 단지다. 잠실동 '엘리트(잠실엘스·리센츠·트리지움) 삼총사'로 불리는 송파구 대표 아파트 중 하나다.서울 강동구 고덕동 고덕그라시움이 3위에 올랐다. 고덕지구에 위치한 5000세대 가까운 대규모 단지라 강동구 대장 아파트로 꼽힌다.이어 인천 연수구 송도동 더샵송도마리나베이(3100세대), 서울 송파구 신천동 파크리오(6864세대), 경기 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아(4089세대), 서울 동작구 흑석동 흑석자이(1772세대), 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(3885세대), 서울 송파구 잠실동 리센츠(5563세대)의 순으로 조회 수가 높았다.인기 단지 상위에 오른 단지들은 3000세대 이상 규모로 지역을 대표하는 랜드마크 아파트가 대부분이다. 10위권 안에 서울 송파·강동 등 강남권 대단지 아파트 5곳이 포함됐다.매매와 전세 수요층이 선호하는 신축 대단지가 밀집한 이들 지역은 상반기 거래가 꾸준했던 곳이다.5~6월 들어 아파트 값도 반등하는 추세다. 6월 26일 기준 송파구와 강동구 아파트 매매 가격은 전주 대비 각각 0.21%, 0.03% 올랐다.최근 무순위 청약에서 93만여 명이 신청해 역대 최고 경쟁률을 경신한 서울 동작구 흑석동 흑석자이도 인기 단지 7위에 이름을 올렸다.KB국민은행 관계자는 "KB부동산에서는 KB시세부터 실거래가, 매물 가격, 빌라 시세, AI 예측 시세 등 다양한 부동산 가격정보를 조회할 수 있다"고 말했다.정길준 기자 kjkj@edaily.co.kr 2023.07.07 16:30
부동산

종부세·안전진단 등 규제 완화 움직임에 매물 회수 늘어나

서울 아파트값이 하락세를 이어가고 있는 가운데 보유세, 양도세 부담 때문에 집을 팔려던 다주택자들이 최근 정부의 잇단 규제 완화 정책에 일부 매도 계획을 보류하고 있는 것으로 나타났다. 25일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 총 5만1093건으로 한 달 전 5만4927건에 비해 7.0% 감소했다. 전국 광역 시도 가운데 가장 큰 폭으로 줄었다. 서울 서대문구의 매물이 한 달 전 1933건에서 현재 1749건으로 9.6% 줄었고 관악구(-9.3%), 강남구(-9.0%), 구로구(-8.7%), 종로구(-8.6%), 도봉구(-8.4%) 등의 순으로 감소폭이 컸다. 안전진단 규제 완화 혜택이 기대되는 양천구도 한 달 전 2523건에서 현재 2333건으로 7.6% 감소했다. 같은 토지거래허가구역이지만 송파구 잠실동은 소폭의 상승 거래도 나오고 있다. 최근 하락폭이 크다보니 일부 '바닥' 인식에 매수 문의가 증가하고, 일부 집주인들은 매물을 회수하면서 나타난 현상이다. 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 이달 초 20억5000만원에 2건이 거래됐는데 이후 19억8000만원에 2건이 거래되며 실거래가가 내려갔다. 반면 엘스 전용 84.8㎡는 이달 1일 19억4500만원에서 7일 20억4000만원, 10일에는 21억3000만원에 팔리며 상승 흐름을 보인다. 전용 84.88㎡도 이달 5일 20억2000만원에 거래된 뒤 6일에는 이보다 높은 21억원에 거래 신고가 이뤄졌다. 이번 정부 세제개편안의 최대 수혜자는 조정대상지역내 2주택 보유자다. 정부가 내년부터 2주택자에 대해 종부세 중과세율(1.2∼6.0%)을 대신 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용하기로 한 데다 2주택 이상자의 기본공제도 종전 6억원에서 9억원으로 올라가기 때문이다. 여기에다 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추고, 집값 하락분까지 더해져 내년 공시가격은 올해보다 크게 하향 조정될 전망이다. 시세보다 크게 낮은 '급급매' 물건이 다소 줄어들 것이란 전망이 나오는 배경이다. 다만 내년에도 금리 인상기조가 이어지고, 경기 침체가 지속되면서 당장 집값 상승이나 거래 증가로 이어지긴 어려울 것이라는 관측이 많다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "정부의 잇단 규제 완화 기조에도 불구하고 프로젝트파이낸싱(PF) 등 금융시장 불안, 금리 인상, 고물가 등 악재들이 여전히 산재해있다"며 "2주택자들이 매도를 보류할 순 있지만 매수세가 당장 유입되기에는 시장 불안요인이 크다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.12.25 14:42
부동산

어느 영끌러의 하소연…"우리 집 가격 결정하는 '그 집'이 두렵습니다"

금리 인상으로 부동산 가격이 하락기에 접어들면서 '영끌러'들의 마음고생이 깊어지고 있다. 집값 급등기였던 최근 1~2년 사이에 주택을 매수했는데 실거래가를 밑도는 거래가 속출하고 있어서다. 설상가상 대출 이자를 감당하지 못한 '급매' '급급매' 매물이 종전 실거래가 보다 수 억원 이상 떨어진 호가를 부르면서 밤잠을 이루지 못하는 영끌러도 늘어나고 있다. 잠 못 드는 영끌러들 "뚝뚝 떨어지는 호가만 보면 밥맛도 뚝뚝 떨어져요." 40대 회사원 A 씨는 요즘 들어 주기적으로 포털사이트 부동산 카테고리를 검색하는 습관이 생겼다. 지난해 서울 마포구에 18억5000만원대에 장만한 아파트의 실거래가를 확인하기 위해서다. A 씨는 "사실 내가 아파트를 산 뒤 약 1억원 더 높은 가격에 거래가 성사된 적도 몇 번 있었다. 그런데 올해 들어 몇천만 원씩 야금야금 떨어지더니 내가 산 가격대까지 내려왔다"며 씁쓸해했다. A 씨를 더 속상하게 하는 건 더 있었다. 실거래가를 크게 밑도는 호가다. 그는 "단지가 커서 매물도 많다. 그중에는 '급급매'를 달고 호가가 17억원 수준인 것도 있다. 이 가격에 실거래가 된다면, 아직 입주도 못 했는데 손해를 봤다는 생각에 멘탈 관리가 잘 안 될 것 같다"고 한숨을 쉬었다. A 씨처럼 부동산 가격이 가파르게 내려가면서 불안해하는 이들이 적지 않다. 소위 말하는 다주택자도 아니라 '평생을 살 자가'라면서 마련한 1가구 1주택자인데도, '내가 최고점에서 집을 샀다'는 허탈감을 떨치지 못하기 때문이다. 온라인상에서는 이런 세태를 반영한 웃을 수도 울 수도 없는 유머도 돌고 있다. '내 아파트값은 내가 산 가격도 아니고, 내가 부르는 호가도 아니고, 우리 단지에서 제일 빚 많은 세대의 이자 지불 능력에 달렸다'는 것이다. A 씨는 "이 글을 읽고 '현타'가 왔다. 나도 대출을 받아 집을 사서 금리 인상 부담이 큰데, 나 혼자 허리띠 졸라매고 이자 내면 뭐하나 싶다"며 "우리 단지 사는 누군가가 빚 감당 못 하고 싼 가격에 던지면 그게 내 집 가격이 되는 판"이라고 했다. 그는 이 유머가 인터넷상에 떠도는 명언을 뜻하는 '띵언'이라면서 친구들 사이에 돌려봤다고도 했다. 본지가 확인한 결과, 종전 최고가를 크게 밑도는 실거래가 속출하는 데 이어 이 가격이 해당 단지의 평균 호가가 되는 상황이 적지 않았다. 서울 송파구 대표 아파트인 '잠실엘스'는 이달 초 전용면적 84.8㎡가 19억5000만원에 계약이 성사됐다. 지난해 10월 같은 면적이 27억원에 실거래된 것과 비교하면 1년 만에 7억5000만원이 떨어졌다. 23억1000만원에 거래된 지난 8월과 비교해도 3억6000만원이 하락했다. 실거래 가격이 대폭 낮아지면서 이 단지의 호가도 더 떨어지는 모양새다. 매물로 나온 전용면적 84.8㎡ 중에는 최저가인 19억5000만원에 나온 세대도 있다. 잠실엘스는 '리센츠' '트리지움'과 함께 송파구를 대표하는 아파트다. 그러나 잠실 일대에서는 이러다가 '엘리트'로 불렸던 잠실엘스의 30평대 가격이 20억원 선도 지키지 못하는 분위기가 완전히 자리 잡는 것 아니냐는 목소리가 나온다. '급급매' 호가가 우리 집 시세 전문가들은 영끌러들의 이런 자조의 목소리가 현실을 일부 반영한다고 보고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "'우리 단지에서 제일 빚 많은 세대의 이자 지급능력에 우리 집값이 달렸다'는 말들이 완전히 틀린 말은 아니다. 급매 가격이 우리 집 시세인 것은 맞다"라고 했다. 다만 윤 수석연구원은 '묻지마식' 문어발 투자로 대출 금리를 감당하지 못하는 다주택자가 아니라면 지나치게 스트레스를 받을 필요는 없다고 봤다. 1주택자의 경우 대출 금리 인상이 부담돼 매도를 택하더라도, 그에 준하는 월세를 감당해야 한다는 것이다. 윤 수석연구원은 "현재는 시스템적인 위기로 1주택자보다는 이자를 감당하지 못하는 다주택자들이 물건을 던지는 사례가 많다"며 "만약 1주택자가 이자 부담 때문에 하락기에 급매를 선택한다면 그건 애초부터 본인의 소득 수준을 넘는 집을 샀다는 의미"라고 지적했다. 문제는 날마다 집값 하락이 헤드라인을 장식하면서 공포에 떠는 1주택자들이 늘고 있다는 점이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "이른바 '영끌' '빚투' '패닉바잉'으로 집을 무리하게 사들였지만, 집값이 급락하면서 심한 트라우마에 시달리는 이들이 많다. 집을 새로 사기는커녕 트라우마와 싸우기도 벅찬 상황"이라고 설명했다. 박 위원은 이어 "금리 충격으로 시장 참여자들이 모두 두려움에 떨고 있다. 이런 공포 심리가 스마트폰을 타고 급속히 전염되고 있다. 모두 스마트폰만 쳐다보면서 서로 눈치를 보고 있다"고 짚었다. 지난 21일 한국갤럽 여론조사에 따르면 앞으로 1년 동안 집값이 '내릴 것'이라는 전망이 69%에 달했다. 이는 지난달 조사보다 3%포인트 오른 것으로 이 업체가 2013년 9월부터 조사한 이래 가장 높다. '내릴 것'이라는 응답은 6월 조사에서 44%로 역대 최고치를 깬 후 5개월째 상승하고 있다. '오를 것'이라는 응답은 12%로 역대 최소에 그쳤다. 서울 아파트 실거래가 지수는 역대 가장 큰 폭으로 내리는 중이다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래 건수는 이달 19일 기준 555건으로 지난해 9월(2691건)의 약 5분의 1 수준에 그치고 있다. 강북이 가장 먼저 떨어진다. 구별로 노원구(-0.41%)와 도봉구(-0.42%)가 0.4% 이상 떨어졌고, 성북구(-0.37%)·서대문구(-0.31%)·금천구(-0.30%) 등도 낙폭이 컸다. 강남권에서는 송파구의 아파트값이 지난주 -0.31%에서 금주 -0.38%로 낙폭이 커졌고, 강남구(-0.20%)·서초구(-0.16%)도 지난주보다 하락 폭이 확대됐다. 수도권 아파트값이 0.3%대의 하락률을 보인 것은 한국부동산원이 시세 조사를 시작한 2012년 5월 이후 처음이다. 업계 관계자는 "이제 서울에 있는 아파트 단지마다 급매가 없는 경우는 드물다"며 "사정이 급하다 보니 '급급매', '초급매'에 '초초급매'까지 써 붙이고, 경매 직전 단계로 보일 정도의 제2금융권 대출승계를 내거는 경우도 나오고 있다"고 말했다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.24 07:00
부동산

서울 역전세난 심화, 2년 전 보다 싼 매물 등장

서울 아파트 전세 물건 가격이 2년 전 거래가보다 떨어진 단지들이 속출하고 있다. 서울에서 집주인이 전세 재계약을 하면서 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 '역전세난'이 현실화한 것으로 풀이된다. 11일 부동산 중개업계에 따르면 최근 전셋값이 크게 하락하면서 서울 아파트 시장에 2년 전 가격보다 싼 전세 물건들이 증가하고 있다. 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 전용면적 84㎡의 경우 현재 전세 물건이 12억원 선에 나온다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 2020년 9∼10월 이 아파트의 전세 계약 금액이 최고 13억∼14억원이었는데 이보다 1억∼2억원가량 낮은 것이다. 잠실 엘스 전용 84㎡도 현재 시중에 나와 있는 전세물건의 시세가 11억∼12억원 수준으로, 2년 전에 최고 12∼14억원에 전세계약을 체결한 집주인은 세입자에게 1억원 이상의 보증금을 돌려줘야 한다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 지난해 11억∼11억5000만원까지 계약되던 전세가 현재 8억5000만∼9억원까지 내려왔지만 계약이 잘 안된다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 2020년 8월 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 임대차 2법 시행으로 전셋값이 급등했는데 2년 만에 상승분을 고스란히 반납한 것이다. 이 때문에 비강남권은 물론 고액 전세가 많은 강남권도 전체 물건이 적체되면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세난이 본격화하고 있다. 최근 전셋값 하락은 계약갱신청구권, 상생임대인 제도 등으로 재계약 수요가 늘어난 가운데, 금리 인상 여파로 전세자금대출 이자가 연 6∼7%대까지 치솟으면서 이사 수요가 급감한 영향이 크다. 대출 금리가 단기에 오르면서 전세의 월세 전환이 가팔라진 것도 전세 적체의 원인으로 꼽힌다. 한국부동산원 조사에 따르면 전국 아파트 전셋값은 2020년 8월 임대차 2법 시행 이후 가파르게 올라 올해 1월까지 18개월 동안 14.98% 상승했다. 이는 같은 기간 매매가격 상승률(9.89%)을 크게 웃도는 것이다. 서울 아파트 전셋값도 이 기간에 10.23% 올라 매매가 상승률(7.43%)을 넘어섰다. 그러나 급등하던 전셋값은 이후 전세대출 강화, 금리 인상 등으로 올해 2월부터 떨어지기 시작해 이달까지 9개월째 하락중이다. 최근 집이 팔리지 않자 매매를 임대로 돌리는 수요까지 가세하며 전월세 물건은 계속 증가하고 있다. 전문가들은 전셋값이 계속해서 하락하면 전세를 끼고 집을 매수한 갭투자자 등 일부 집주인들이 전세보증금을 반환하지 못하면서 세입자들의 피해가 커질 수 있다고 우려한다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "한국은행의 '빅스텝'(한 번에 기준금리를 0.5%포인트 인상)을 포함한 금리 인상 기조가 당분간 계속될 것으로 예상된다"며 "고금리, 매매가 하락 등의 여파로 전세가격도 약세가 이어지면서 집주인과 세입자간 임대차 분쟁도 많아질 것"으로 내다봤다. 서지영 기자 seojy@edaily.co.kr 2022.10.11 11:41
경제

서울 아파트 전셋값도 하락세

최근 서울 아파트 전셋값이 하락하는 단지가 늘어나고 있다. 매매 가격이 단기 급등한 데다가 정부가 대출 규제를 강화하면서 전세계약갱신청구권을 사용하는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다. 9일 서울부동산정보광장의 전세 실거래가 자료에 따르면 최근 들어 종전 거래가격보다 신고금액이 하락한 전세 계약 사례가 늘고 있다. 잠실 리센츠 전용 59.99㎡는 지난해 8월 최고 11억8000만원에 전세계약이 이뤄졌다. 그러나 12월 들어서 8억1900만원까지 떨어졌다. 아현동 소재 중개업소 관계자는 "올해 1∼2월에 전세 만기가 도래하는 물건 중에는 최고가 대비 1억∼1억5000만원 이상 호가를 낮춘 것들도 있다"고 말했다. 보통 신학기가 시작되는 시즌에는 전세 계약이 활발하게 이뤄지고 가격도 올라가는 추세와 상반된다. 한국부동산원의 서울 아파트 전세수급지수는 94.5로 5주 연속 기준선(100)을 밑돌아 수요보다 공급이 많았다. 이는 2019년 9월 16일(92.2) 이후 약 2년 4개월 만에 가장 낮은 수치다. 서울 아파트 전셋값은 아직 하락 지역은 없지만 지난해 9월 0.17%에서 지난주는 0.02%까지 상승률이 둔화했다. 정부가 매매 시장에 이어 전셋값도 하향 조정될 것이라는 관측을 내놓고 있는 배경이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 전세 시장을 두고 "입주물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 지난해 8월 임대차법 시행 이후 최다 매물이 출회되고 가격 상승세도 지속 둔화하는 모습"이라고 진단했다. 업계는 최근 정부의 대출 규제가 강화하고, 전셋값도 단기 급등하면서 이사를 선택하지 않고 계약갱신청구권을 이용하는 세입자가 늘었다고 진단한다. 부동산 업계 관계자는 "세입자들이 '어쩔 수 없이' 종전 전셋집에 재계약을 하는 분위기가 있다. 이동 수요가 줄어들면서 전세 물건이 쌓이고 있는 것"이라고 말했다. 그러나 이런 현상이 길지 않을 것이라는 관측도 있다. 소유주들이 계약갱신청구권이 종료되면 전셋값을 올리려고 할 것이라는 것이다. 서울 노원구의 한 부동산 중개사무소 관계자는 "올해 서울 아파트 신규 입주물량이 줄어든다. 또 계약갱신청구권을 사용한 전세물건이 본격적으로 나오는 하반기 이후에는 전셋값이 더 오를 가능성이 있다"고 말했다. 서지영 기자 seo.jiyeong@joongang.co.kr 2022.01.09 15:00
경제

50개 대장주 아파트값, 11개월 만에 마이너스…'침체기' 신호탄?

━ 대장주 아파트의 시가총액 변동률, 올해 첫 마이너스 전국 아파트 대장주만 모아놓은 ‘국민은행(KB) 선도아파트 50지수’가 11개월 만에 마이너스를 기록했다. 연초 이후 상승폭이급격이 줄어들더니 3월에는 하락세로 전환했다. 서울 아파트를 중심으로 전국 주택 가격이 하락할 수 있다는 전망도 커지고 있다. KB선도아파트50지수. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr29일 KB부동산에 따르면 3월 KB 선도아파트 50지수가 전월 대비 -0.13%로 하락했다. 이 지수가 마이너스로 전환한 것은 지난해 4월(-0.48%) 이후 11개월 만이다. 선도아파트 50지수는 전국 주요 아파트 가운데 가격이 비싸고 세대수가 많은 단지(시가총액) 50곳을 골라 가격 등락을 지수화한 것이다. 마치 주식 시장에서 국내 우량기업만 뽑아놓은 ‘코스피200’과 비슷하다. 선도아파트 50지수에는 지난해 12월 기준 서울은 서초구 반포동 아크로리버파크, 대치동 은마, 잠실동 리센츠 등 45곳이 포함됐다. 서울 외에는 경기도 3곳, 부산과 대구 각각 1곳이 들어간다. 황재현 KB국민은행 부동산정보팀장은 “지난해 5월부터 아파트 가격 상승세를 이끌었던 선도 아파트들이 이달 하락세로 돌아섰다”며 “서울을 비롯한 주요지역의 시장 방향 전환의 신호탄으로 보인다”고 분석했다. ━ 잠실엘스 4개월 사이 호가 3억원 하락 최근 대장주 아파트들의 호가가 눈에 띄게 하락하고 있다. 서울 송파구 잠실엘스 인근 공인중개업체 관계자는 “지난해 11월 21억원에 팔렸던 84㎡(전용면적)가 이달 18억원에 팔렸다”며 “최근 인근 트리지움 같은 평형대가 16억원에 급매물이 나와 호가는 더 떨어질 것으로 보인다”고 말했다. 지난해 재건축 이슈로 많이 올랐던 대치동 은마 아파트에는 급매물이 늘고 있다. 3개월 사이 호가가 2억원가량 떨어진 매물이 나오지만, 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다는 게 인근 공인중개업체 운영하는 K 대표의 설명이다. ━ 100 아래로 떨어진 서울 매매가격 전망지수 매매전망지수추이. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr KB부동산은 대출 규제가 덜한 경기도 군포를 비롯해 세종시, 대전으로 번지던 풍선효과는 지속하기 어려울 것으로 본다. 주택 매매시장 지표인 매매가격 전망지수가 전국 모든 지역에서 내림세로 꺾이기 시작했기 때문이다. 매매가격 전망지수는 전국 4000여개 중개업소를 조사해 매매 가격이 더 오를지 아니면 내려갈지를 0~200 범위로 지수화했다. 수치가 100을 초과할수록 2~3개월 후 집값이 오른다는 전망이 많다는 의미다. 이달 서울은 올해 들어 처음으로 기준점(100) 아래인 99가 나왔다. 집값이 더 떨어질것이라고 보는 이가 많다는 얘기다. 광역시 중에서는 부산ㆍ대구ㆍ광주 등지가 93으로 가장 낮았다. 지난달 지수가 121까지 치솟았던 대전도 이달 116으로 다소 낮아졌다. 전국 전망치는 지난 2월 110에서 이달 103으로 하락했다. 염지현 기자 yjh@joongang.co.kr 2020.03.29 15:08
경제

[한 주의 부동산] 수그러든 '소형 아파트' 인기…반년 새 1억원 급락

소형 아파트 시장이 수그러든 모습이다. 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 뜻하는 ‘중위 가격’은 반년 새 1억원 이상 떨어졌다. 당연히 거래량도 크게 줄었다.지난 29일 통계청 자료를 보면, 2000년 222만 명에 불과했던 1인 가구 수는 올해 573만 명으로 집계됐다. 전체 가구 비중도 15%에서 29.1%까지 상승했다. 이는 비혼주의자 증가, 세계 최저 수준의 출산율, 1인 노령 가구 증가 등이 복합적으로 영향을 미친 것이다.이런 사회적 현상으로 소형 아파트는 아파트 분양 시장에서 영향을 미쳐 왔다. 전용 40㎡ 미만의 소형 아파트의 경우 저렴한 분양가와 합리적 공간 활용으로 1인 가구에 큰 인기를 끌었다. 실제로 지난해 6월 서울 강동구 고덕동에 분양한 ‘고덕 센트럴 푸르지오’의 평균 청약 경쟁률은 7 대 1이었지만, 가장 평형이 작은 전용 40㎡의 경우 전 주택형 중 최고 경쟁률인 78 대 1을 기록했다.하지만 올해 들어 서울 소형 아파트 가격은 하락세를 보이기 시작했다. 부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 규모별 아파트 매매 중위 가격을 분석한 결과, 서울 소형 아파트 매매 중위 가격은 꾸준히 상승해 지난해 12월 4억1029만원의 고점을 찍었다. 꾸준히 상승세를 보이던 소형 아파트는 올해는 분위기가 180도 바뀌더니 올 1월 3억2281만원으로 급격히 하락했고, 이달에는 3억1926만원까지 내려앉았다.실거래가를 보면, 서울 송파구에 위치한 ‘리센츠’ 전용 27㎡의 경우 지난해 9월만 해도 8억9000만원에 거래됐지만, 지난달에는 7억4000만원에 거래가 이뤄지면서 1억5000만원이나 급락했다. 서울 마포구 도화동 ‘한화오벨리스크’ 전용 38㎡도 지난해 10월 5억원에 거래됐지만, 이달에는 1억원 떨어진 4억원에 거래됐다.소형 아파트 거래량도 크게 줄었다. 한국감정원에 따르면, 지난해 1~4월 소형 아파트 거래량은 6351건 수준이었지만, 올해는 3572건으로 전년 대비 43.76%나 감소했다. 정부의 부동산 규제로 세제 혜택이 줄고 공시 가격 인상으로 보유세 부담이 커짐에 따라 수요도 줄었다는 게 업계 설명이다.오대열 경제만랩 리서치팀장은 “소형 아파트의 경우 중형·대형 아파트보다 회전율이 빠르고 환금성도 높아 임대 사업에서도 큰 인기를 누렸다”며 “하지만 지난해 9·13부동산대책 이후 임대사업자에 대한 세제 혜택이 축소되고, 공시 가격까지 인상되면서 보유세 부담이 높아지자 가격 조정이 이뤄지는 것으로 보인다”고 말했다. 권지예 기자 kwon.jiye@jtbc.co.kr 2019.05.31 07:00
경제

[돈만지는사람]상가전문가 최원철 "역세권·대형 아파트 신도시 상가는 무조건 성공? 망하기 딱 좋다"

'조물주 위에 건물주'.한때 이런 우스갯소리가 유행한 적이 있다. 아무리 열심히 일해도 소득은 늘지 않고, 사업은 갈수록 침체기를 걷는 가운데 '건물주'가 가장 안정적이라는 부러움을 빗댄 말이다.건물주가 되기 위해서는 20억~30억원 이상의 자금이 필요하다. 평범한 서민층은 평생 모아도 이루기 힘든 액수다.부동산 업계는 수십억원이 드는 건물주 대신 비교적 적은 액수로 주인이 될 수 있는 상가 점포 경매와 분양 시장에 주목해 왔다. 일반인들도 퇴직금과 은행권 대출을 묶어 투자해 월 200만~300만원 수준의 소득을 올릴 수 있다는 장점 때문에 관심이 뜨겁다. 그러나 상가 경매와 분양은 꼼꼼한 상권 분석과 현장 답사가 동반돼야 성공할 수 있다. 일간스포츠는 지난 5일 상가전문가인 최원철 SJ부동산전략연구소 대표이사를 만났다. 최 대표는 "상가 분양과 아파트·주택 거래는 완전히 다르다. 공급자 말에 의존해 상가를 분양받으면 큰 손해를 볼 수 있다"고 경고했다. - 상가 시장에는 어떻게 뛰어들게 됐나. "22년 전 아무런 공부도, 경험도 해 보지 않고 '돈을 많이 벌고 싶다'는 열망 하나로 분양 대행사를 차렸다. 대행을 통한 수수료가 짭짤했던 시절이다. 모아 둔 재산은 물론이고 친척들의 돈까지 긁어모았는데 결국 신용 불량 직전까지 몰렸다. 그러다가 우연히 상가 경매에 관심을 갖게 됐다. 분양가나 일반 매매보다 훨씬 저렴하게 살 수 있을 것 같았다."- 잘됐나. "이론적으로는 잘 아는데 실전에 들어가니 어려웠다. 명도나 임차인의 점유 문제가 발생될 시 해결하는 방법을 몰랐다. '안되겠다' 싶어서 광운대학교 평생교육원 최고위 과정을 수강했다. 공부하면서 처음으로 상가를 분양받았는데 그게 성공적이었다. 당시 우리를 지도한 교수님이 '실전 성공 경험치를 학생들 앞에서 발표해 보라'고 했고 반응이 좋아서 정규 교육과정까지 얻게 됐다. 그 강의를 시발점으로 상가 경매를 가르치기 시작했고 나의 실전 경험담을 담은 책을 출판하기 시작했다." - 처음 분양받은 상가는 성공했나."2002년 무렵 집을 빼 3000만원을 투입해 성내역 인근에 있는 쇼핑몰 4층에 1.2평짜리 한 구좌를 낙찰받았다. 월세를 받기에는 너무 작은 크기였다. 그래서 아내에게 직접 액세서리 장사를 시켰는데 참 잘됐다. 당시엔 온라인 쇼핑이 활성화되지 않았고 동대문 쇼핑몰도 호황이었다."- 경매는 '임차인의 눈물'이라는 말이 있다. 최근 '궁중족발' 사태도 그렇고 고생하는 경우가 적지 않다. "경매를 통해 상가를 받으면 분양가보다 월등하게 싼 가격에 살 수 있다. 그만큼 위험 부담이 있다. 하지만 이를 피하는 방법도 있다. '궁중족발' 사태가 우려되면 공실 상가를 낙찰받으면 된다. 임차인을 구하면 되기 때문에 문제없다. 반대로 장사가 잘되는 상가가 임대인의 유동성 악화로 경매에 나오는 경우가 있다. 이런 때는 대부분 임차인에게 권리금 협조를 약속해 재계약하면 명도 문제가 발생하지 않는다." - 상가 경매에서 분양으로 전환한 이유는."2011년 무렵인데 경매가 인기를 끌면서 너무 많은 인구가 몰렸다. 아파트로 투자를 하다 '재미없다' 싶으면 경매로 왔다. 자연스럽게 낙찰가가 높아지고 메리트가 없어지더라. '경매만 통해서 상가 투자를 하는 게 맞을까'라는 회의가 들었다. 분양을 통한 선점 효과, 통건물 매입 등 시장을 넓게 보고 싶었다."- 경매와 분양은 다르다. 경험치가 적은데 어떻게 전문가가 됐나."상가 분양은 주로 신도시에 많았다. 2011년 이후 날마다 차를 끌고 전국을 돌며 1기 신도시와 역세권 위주로 답사했다. 그런데 다 분양된 물건들을 보다가 경매에 나오는 매물은 공통점이 있다는 걸 알게 됐다. 백석·마두·야탑·파주 운정·남양주 별내까지 다 갔다. 그러다가 상가 투자에 결국 실패해서 경매로 나오는 물건들의 공통점을 나름대로 데이터화하고 표본을 만들기 시작했다. 그 작업을 6년간 했더니 기준점이 잡혔다."- 망하는 상가 투자란."상가 투자와 창업이 혼재하는 경우다. 건물이 준공되면 임대인이 분양받고, 임차인을 들이는 것이 순서인데 이걸 헷갈려 한다. 사람이 많은 동네다 싶으면 장사도 잘될 테니까 임대료를 많이 받겠지 하면서 뛰어드는 것이다. 이런 사람들은 마곡·위례·청라 등 신도시에 지어진 상가를 분양한다고 하면 도면 하나만 들고 가는 경우가 많다. 기초공사를 하는 것만 보고 '되겠다' 싶으니까 뛰어드는 것이다. 정보는 오로지 공급자의 설명 하나다."- 공급자의 설명이란."흔히 말하는 그럴듯한 청사진이다. 공급자들은 이 지역에 KTX·SRT 역사가 들어오고 전철이 생긴다고 설명하곤 한다. 이 말만 믿고 들어왔다가 7년, 10년 동안 공실인 상가를 수없이 봤다. 공급자의 목적은 오로지 파는 데 맞춰져 있다. 그 사람들은 투자자의 임대 수익을 보전하지 않는다. 그저 개발 호재 위주로만 설명하는 이유기도 하다." - 공급자의 말이 근거가 없진 않은데, 그렇게 실패한 예가 많나."광명·천안 아산·구미 김천을 보자. 이들 지역은 KTX에 승하차하는 인원이 전국 주요 역사 중에서도 손꼽힌다. 공급자들은 '역 인근에 상가를 분양받으면 대박'이라고 설명한다. 나는 그 말에 반대했다. KTX는 주로 장거리 이용객이 많아서 주차장에 차를 대고 온다. 역사 안에 이미 웬만한 시설이 다 있어서 거기서 해결하고 차를 타고 떠난다. KTX를 이용해서 서울역에서 내린 사람들이 길 건너 건물까지 가서 밥을 잘 안 먹는 이치다. 그걸 모르고 분양받은 사람은 공실 때문에 시달린다." - 좋은 상가 입지는."어리석은 질문이다. 상가는 철저하게 개별적이다. 마곡 지구 안에서도 좋은 상가와 안 좋은 상가가 있다. 세대 수·공급량·분위기 등에 따라 달라지는데 아파트처럼 접근하는 질문이다. 나는 이런 사람들을 보면 역으로 묻는다. '상가가 있는 아파트가 비싸다면 상가도 무조건 좋다고 보냐'고."- 어떤 상가를 분양받아야 하나. "높은 임대료를 받으려면 아파트 가격이 높은 게 중요한 게 아니라 세대 수가 많아야 한다. 고가 아파트에 사는 주민들은 상가를 이용하지 않고 고급 백화점에 차를 끌고 나간다. 세대 수와 배후 상권이 관건이라는 것이다. 가령 잠실의 리센츠 아파트를 예로 들자. 거긴 4000세대다. 분양가가 높았다. 리센츠 상가도 잘된다. 그러나 비싸서 장사가 잘되는 것이 아니라 4000세대, 1만2000명의 인구가 상가 장사를 견인하는 것이다." - 세대 수가 많은데 실패하는 신도시 상가도 많다. "공급량이 과다한 경우가 많다. 전주의 한 혁신 도시를 살펴보자. 10여 개의 공기업이 내려오고, 세대 수도 엄청나다. 장사가 잘될 것 같지만 아닌 경우가 많다. 공급자들이 분양에 골몰한 나머지 7층 높이 건물을 50여 개씩 지은 것이다. 매진되면서 공급자는 돈을 벌었다. 그런데 투자한 임대인은 공실 때문에 운다. 상가가 세대 수와 비교해 지나치게 많았던 것이다. 상업지역이 유령도시처럼 한산하다." - 공급자가 시장분석을 안 하거나 알면서도 수익을 위해 과잉으로 지었다는 건가."나는 그런 경우를 보면 화난다. 항상 피해는 마지막 투자자인 임대인과 창업자다. 인테리어한 창업자는 그 돈도 못 건진다. 공급자는 돈 벌고 떠난지 오래고. 서민 중에 이런 식으로 실패해 이혼하거나 자살하는 경우를 종종 봤다. 이건 생존의 문제다. 4억원의 퇴직금을 받아 대출을 껴서 상가를 분양받았는데 공실이라면. 주거용 부동산과 상가는 연관성이 전혀 없다. 그걸 먼저 깨우치는 것이 핵심이다."- 최근 꼬마빌딩에 대한 수요가 늘었다."꼬마빌딩은 상권 변화를 잘 봐야 한다. 꼬마빌딩은 종로나 남대문 등 자연 상권에 많은데 최근 '~길' 같은 곳이 인기다. 하지만 이런 장소는 젠트리피케이션으로 흥망이 빈번하다. 잘 모르고 쇄락하는 상권에 들어가면 공실이다. 젊은이들은 '~길'이 대중화되고 대형 프랜차이즈가 입점하면 발길을 끊고 다른 곳으로 이동한다. 소규모 상인들도 임대료를 감당하지 못하고 다른 곳으로 옮긴다. 꼬마빌딩 투자는 이 흐름을 잘 봐야 한다." - 상가전문가로서 꿈은."나는 강의할 때 행복하다. 내가 수없이 갔던 답사를 통해 세운 기준점들을 전할 때 희열을 느낀다. 또 그들이 '교수님이 말려서 안 샀는데 그 말이 맞았다'면서 이따금 문자를 보낼 때도 기쁘다. 대한민국 국민들이 안정적이고 수익률이 높은 상가를 분양받아서 행복하게 살 수 있도록 돕고 싶다."서지영 기자 seo.jiyeong@jtbc.co.kr최원철 대표는 현 SJ부동산전략연구소 대표이사다. 2000년대 초 우연히 상가 경매 분야에 입문해 성공 신화를 쓰고 업계에 이름을 알리기 시작했다. 이후 경매 분야에서 분양 시장에 눈을 돌렸고, 무수히 많은 현장 답사 경험과 분양 성공을 이뤄 내며 전문 강사로서 인기를 얻었다. 건국대와 중앙대·항공대·동의대 등 대학교 부동산최고위과정에 출강했다. 네이버 카페 '최원철의 상가 SOS'를 통해 실투자들의 상담도 받는다. 저서는 신상가 투자 보물찾기, 명품상가 중개 실무, 상가 세무가 이드북, 대박상가 번성입지 등이 있다. 실제 경험을 바탕으로 한 내용이 대부분이다. 2018.11.09 07:00
연예

잘나가는 ‘역 직통 상가’ 잡아볼까…공급 뜸해 희소가치 높아져

역 직통 상가, 공실걱정 없어 ‘완판 속출’ 지하철역에서 바로 연결되는 '역 직통 상가'가 부동산 '투자불패'의 대표 아이콘으로 각광받고 있다. 역 직통 상가는 철도교통 이용객을 기반으로 한 풍부한 유동인구와 인근 주민을 기본적인 배후수요로 거느리고 있고 접근성이 우수해 외부인구 유입이 활발하다. 또 이를 바탕으로 프랜차이즈 본사와 자영업자, 기업체 임차 수요가 풍부하게 몰리기 때문에 공실 걱정이 거의 없다. 특히 극장이나 대형 의료기관 및 은행, 학원 등 강력한 앵커 테넌트 시설이 들어선 역 직통 상가의 경우, 은행 예금금리를 훌쩍 뛰어넘는 임대수익을 장기적으로 기대할 수 있다. 극장이나 대형 의료기관, 은행 등 유력 앵커 테넌트 업종은 영업에 필요한 시설 구축을 위해 적지 않은 시공비를 투입하기 때문에 장기 임대 조건으로 계약하는 경우가 대부분이어서 투자자들의 선호도가 높다. 유명 은행과 다수 학원이 입점해 있고 지하철 2호선 잠실새내역(옛 신천역)에서 바로 연결돼 접근이 편리한 잠실동 소재 '리센츠' 아파트 단지 내 상가는 이를 잘 보여주는 대표적인 사례다. 부동산114 등 관련업계에 따르면 호가 13억9000만원(지난 2월 중순)에 매물로 나와 있는 리센츠 4층 상가의 경우, 동일 면적 점포의 임대조건이 보증금 1억원, 월세 600만원으로 책정돼 있다. 투자자가 이 상가 인수에 나서 호가액 전액을 차입금 없이 자기 자본으로 충당할 경우 올릴 수 있는 수익률은 연 5.58%로 추산된다. 시중 금융권에서 판매하는 주요 예적금상품에 비해 약 두배 이상 높은 수치다. 특히 '역 직통 상가' 특성 상 공급이 많지 않다보니 역 직통 상가는 물론 역에서 매우 근접한 초역세권 상가로도 투자열기가 번지는 양상이다. 지난해 12월 금성백조가 김포 구래지구에 공급하는 '한강신도시 구래역 예미지' 단지 내 상가 '애비뉴스완'은 구래역과 복합환승센터를 마주해 접근이 용이한 초근접 입지를 앞세워 조기 완판에 성공했고 같은 달 분양에 들어간 '안양 센트럴 헤센' 주상복합상가도 계약 첫 날 상가 58실 계약을 모두 완료, 완판 대열에 합류했다. 한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "정부 정책으로 인한 아파트 분양시장 규제, 가상화폐 시장에서 빠져나온 자금의 투자대안 부재, 미국발 금리인상 여파 등으로 대내외적 경제 여건의 불안정성이 확대되고 있는 양상"이라며 "풍부한 유동인구와 강력한 앵커 테넌트 시설을 갖춘 역 직통 상가는 장기적이고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 투자가치와 미래가치를 모두 노려볼 만하다"고 설명했다. 인천 주안에서는 인천지하철 2호선 시민공원역과 직접 연결되는 신개념 메디 앤 라이프 복합몰 '아인애비뉴'가 분양된다. 이 상가는 연면적 7만500㎡, 지하 2층~지상 2층 규모의 스트리트형 하이브리드몰로 지어진다.온라인 일간스포츠 2018.04.06 10:00
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헤어스타일리스트의 노하우를 가발 디자인에 적용한 '텔리위그'

잠실새내역 리센츠 상가 지하에 위치한 '텔리위그'는 오픈한지 3년 된 가발 전문점이다. 오랫동안 미용실을 운영한 노하우로 고객 개개인의 스타일에 맞춰 사람 머리와 똑같이 컷, 펌, 등으로 가발을 디자인 한기 때문에 고객들은 주변 사람들에게 가발을 착용한 것이 아니라 고급스러운 펌을 한 것으로 보일 정도여서 높은 호응을 얻고 있다. 텔리위그 원장은 미용실을 운영하면서 느꼈던 부자연스러운 가발의 문제점과 불편함을 해소하기 위해 20여년간 운영하던 미용실을 그만두고 가발산업이 활성화된 일본, 중국 등에서 시장조사를 해 왔다. 그러던 중 열대지방 모발이 아닌 우리나라 모발과 비슷한 중국, 북한의 A급 모발만을 취급하는 중국 청도의 가발공장과 기술제휴를 통해 가볍고 자연스러운 명품가발을 제작, 판매하게 되었으며 미용인들을 위한 1:1 가발실습교육과 가맹점 사업을 병행하고 있다. 가발을 쓰더라도 본인의 머리는 살려야 한다는 신념 아래 잦은 염색으로 손상된 머리는 인도에서 직수입한 헤나로 건강한 모발을 유지하게 하고, 탈모가 진행되고 있는 고객에게는 홈케어로 더이상 탈모가 진행되지 않도록 지속적인 상담을 진행하여 특별한 가발전문점으로 유명세를 타고 있다. 텔리위그는 포털에서 '텔리위그가발전문점'을 검색하면 위치정보를 쉽게 찾을 수 있다. 2017.04.28 17:23
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